Pourquoi choisir le dispositif Jeanbrun pour votre projet immobilier d’investissement

L’évolution récente de la fiscalité immobilière en France modifie en profondeur les stratégies d’investissement pour les particuliers. Avec la disparition annoncée du dispositif Pinel en 2024, de nouveaux outils voient le jour pour accompagner la relance du logement et la rénovation énergétique. Le dispositif Jeanbrun, adopté en 2026, s’impose désormais comme le nouveau cadre de référence pour l’investissement locatif. Il séduit de plus en plus d’investisseurs, qu’ils soient particuliers ou sociétés civiles immobilières (SCI), grâce à ses règles innovantes et à sa souplesse. Cet article propose un éclairage complet sur le fonctionnement du dispositif Jeanbrun, ses avantages fiscaux, ses différences avec les anciens régimes, ainsi que les opportunités concrètes qu’il offre à ceux qui souhaitent optimiser leur patrimoine immobilier.

Dispositif Jeanbrun : un nouveau cadre fiscal pour l’investissement locatif

Adopté dans le cadre du Projet de Loi de Finances pour 2026, le dispositif Jeanbrun marque une rupture majeure avec les anciens mécanismes d’incitation, venant remplacer le Pinel. Pour mieux comprendre ses enjeux, il est essentiel de s’appuyer sur des Exemple d’investissements Jeanbrun qui illustrent ses atouts sur le terrain. Ce dispositif vise en priorité à relancer la construction de logements neufs et à accélérer la rénovation énergétique, tout en intégrant une logique plus proche de la gestion professionnelle de patrimoine.

Le dispositif Jeanbrun s’adresse principalement aux investisseurs particuliers et aux SCI à l’impôt sur le revenu, offrant une éligibilité aussi bien pour les logements neufs que pour l’ancien avec des travaux de rénovation lourds (au moins 30 % du coût total de l’opération). Ce nouveau statut rompt avec la logique de subvention ponctuelle du Pinel — fondée sur une réduction d’impôt — pour instaurer un amortissement comptable, permettant de déduire annuellement une part de l’usure théorique du bien de ses revenus fonciers. Cette évolution rapproche la fiscalité des bailleurs privés de celle des professionnels, tout en maintenant des conditions accessibles.

Autre innovation majeure : la suppression du zonage géographique. Alors que le Pinel était réservé aux « zones tendues », le Jeanbrun est ouvert à l’ensemble du territoire, y compris les zones rurales et les villes moyennes. Cette ouverture vise à rééquilibrer l’offre de logements et à soutenir la revitalisation des petites communes, tout en garantissant une réponse concrète aux enjeux énergétiques et sociaux.

Les avantages fiscaux du dispositif Jeanbrun

Le principal atout du dispositif Jeanbrun réside dans la possibilité d’amortir chaque année une partie de la valeur du bien, selon trois niveaux de loyers indexés sur la grille Loc’Avantages : intermédiaire (amortissement de 3,5 %, plafond 8 000 €), social (4,5 %, plafond 10 000 €), et très social (5,5 %, plafond 12 000 €). Plus l’engagement social est élevé — c’est-à-dire plus le loyer est bas par rapport au marché local — plus l’amortissement autorisé augmente, optimisant ainsi la réduction des revenus fonciers imposables.

Une innovation majeure du Jeanbrun est le doublement temporaire du plafond du déficit foncier, porté à 21 400 € par an jusqu’en 2027 pour les travaux de rénovation énergétique. Ce mécanisme permet de déduire des revenus globaux une part significative des charges, réduisant ainsi fortement la pression fiscale pour les bailleurs réalisant des rénovations ambitieuses.

Le régime du micro-foncier est également réformé : l’abattement forfaitaire passe à 50 %, avec un plafond rehaussé à 30 000 € de loyers annuels, rendant ce régime bien plus attractif pour les petits investisseurs qui souhaitent éviter la complexité du régime réel.

Quant à la fiscalité de la plus-value, le dispositif Jeanbrun offre une perspective inédite : l’exonération totale d’impôt intervient après 20 ans de détention, sans réintégration des amortissements pratiqués. À titre d’exemple, un appartement neuf acheté 250 000 € et revendu 10 ans plus tard 300 000 € permettrait d’amortir près de 80 000 € sans que cette somme ne soit ajoutée à la plus-value brute imposable, contrairement au régime LMNP. Ce point constitue un avantage fiscal décisif pour les investisseurs soucieux d’optimiser la rentabilité nette de leur projet immobilier.

Pourquoi privilégier le dispositif Jeanbrun pour votre projet immobilier ?

Le dispositif Jeanbrun séduit par sa grande flexibilité. Il permet au bailleur de choisir son niveau de loyer et d’engagement social, offrant ainsi une adaptation fine à ses objectifs patrimoniaux ou à ses convictions en matière d’habitat social. Cette liberté de modulation rend le dispositif pertinent pour tous les profils d’investisseurs, qu’il s’agisse de sécuriser ses revenus, de maximiser la déduction fiscale, ou de contribuer à la politique du logement social.

L’absence de zonage constitue un autre atout majeur : il devient possible d’investir aussi bien en métropole qu’en zone rurale ou en ville moyenne, ouvrant la porte à des opportunités parfois ignorées sous Pinel. La sécurité et la prévisibilité fiscale sont renforcées grâce à la clarté du régime d’amortissement et à la transparence sur la fiscalité de la plus-value. Contrairement à certains dispositifs passés, le Jeanbrun limite le risque de mauvaises surprises lors de la revente.

En outre, ce cadre s’inscrit dans les enjeux de rénovation énergétique et de transition écologique, tout en favorisant la rotation du parc immobilier. Il encourage également l’investissement dans des territoires en mal d’attractivité. Pour démarrer sereinement un projet en Jeanbrun, il est recommandé de bien cibler les programmes éligibles, d’utiliser des outils de simulation en ligne, et de se faire accompagner par un professionnel afin d’optimiser les paramètres fiscaux et patrimoniaux de l’opération.

Jeanbrun vs autres dispositifs : une comparaison éclairante

Face à l’ancien Pinel, dont la logique était celle de la subvention ponctuelle par réduction d’impôt, le dispositif Jeanbrun propose une approche plus pérenne, centrée sur l’amortissement et la gestion de charges. Contrairement au LMNP, qui s’appuie aussi sur l’amortissement mais impose désormais la réintégration des amortissements à la revente, le Jeanbrun préserve l’avantage fiscal jusqu’au bout, avec une exonération totale de la plus-value au bout de 20 ans sans pénalité.

Le régime micro-foncier classique, quant à lui, reste intéressant pour les petits bailleurs grâce à la réforme de son abattement, mais il ne permet pas d’obtenir la même optimisation fiscale que le régime réel Jeanbrun, notamment pour les opérations avec travaux. Chaque dispositif a donc sa cible : le Jeanbrun s’adresse avant tout à ceux qui cherchent un équilibre entre rentabilité immédiate, sécurité à long terme et contribution à l’effort de rénovation du parc immobilier.

Pour un investisseur souhaitant diversifier son patrimoine sans craindre une fiscalité alourdie à la sortie, le Jeanbrun est désormais la solution la plus complète. Les profils à privilégier sont ceux qui visent un engagement durable, une gestion active du bien, et souhaitent s’inscrire dans une dynamique de valorisation territoriale et énergétique, tout en bénéficiant d’une grande latitude de gestion.

En résumé, le dispositif Jeanbrun offre aux investisseurs immobiliers une solution moderne, flexible et fiscalement avantageuse, adaptée aux enjeux contemporains du marché. Il convient ainsi d’étudier son projet en détail afin de tirer parti de ce nouveau cadre, véritable opportunité pour bâtir un patrimoine pérenne et rentable.